Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur (ook wel bekend als de regulering van de middenhuur) is op 5 februari 2024 ingediend bij de Tweede Kamer. De Wet betaalbare huur heeft als belangrijkste doel om meer betaalbare huurwoningen te creëren en bestaat (in een notendop) uit de volgende onderdelen:
- Er wordt een nieuw middensegment gecreëerd voor woningen met een aanvangshuurprijs vanaf de liberalisatiegrens tot en met 186 WWS punten.
- Het woningwaarderingsstelsel (puntenstelsel) wordt dwingend voor woningen in het laag- en middensegment.
- Het woningwaarderingsstelsel wordt gemoderniseerd.
Dat de regulering van de middenhuur juist zorgt voor een grotere schaarste aan huurwoningen beamen alle deskundigen. Ook de Raad van State was zeer kritisch. Dit alles wordt door de indiener van het wetsvoorstel voor lief genomen. De kritische geluiden hebben de Tweede Kamer inmiddels echter ook bereikt en diverse Kamerleden blijken hier niet doof voor te zijn. Zo heeft de VVD gepleit voor een Duits huurplafond als alternatief en uitte de BBB ook twijfels bij de Wet betaalbare huur. Of het verminderde politieke draagvlak voldoende is om een streep door de regulering van de middenhuur te zetten is de vraag, maar er gloort in ieder geval een klein beetje hoop aan de horizon.
Bij recente wijzigingen van de Wet betaalbare huur ten aanzien van het woningwaarderingsstelsel is een nieuwe regel toegevoegd met grote gevolgen voor verhuur aan woongroepen en woningdelers. Verhuur aan drie of meer personen zonder een duurzame gemeenschappelijke huishouding, wordt beschouwd als kamerverhuur. Dit betekent dat het niet meer mogelijk zal zijn om een hele woning voor een geliberaliseerde huurprijs te verhuren aan drie of meer woningdelers, zelfs als de woning meer dan 186 punten scoort. De huurprijs zal altijd worden getoetst op basis van de puntentelling voor kamerverhuur, wat meestal resulteert in aanzienlijk lagere huurprijzen dan geliberaliseerde verhuur.
De Wet betaalbare huur stond op 7 maart 2024 op de agenda van de procedurevergadering van de commissie Binnenlandse Zaken. Het wetsvoorstel is nog niet inhoudelijk behandeld door de Tweede Kamer. Mogelijk worden er nog amendementen ingediend bij de behandeling. Als de Tweede Kamer en vervolgens de Eerste Kamer het wetsvoorstel aannemen, is het wachten op de inwerkingtreding. Men mikt nog steeds op 1 juli 2024, maar het is de vraag of dat haalbaar is.
Wet vaste huurcontracten
De Wet vaste huurcontracten heeft betrekking op het afschaffen van de tijdelijke huurovereenkomst van zelfstandige woonruimte voor maximaal twee jaar en onzelfstandige woonruimte maximaal vijf jaar. Tijdelijke verhuur blijft mogelijk, maar alleen voor de in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten opgesomde uitzonderingscategorieën:
- Studenten
- Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen
- Urgent woningzoekenden
- Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte
- Wezen en nabestaanden
- Gescheiden ouders
- Huurders die werken op de Waddeneilanden
- Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn op definitieve huisvesting
Het betreffende besluit is een AMvB (algemene maatregel van bestuur) en is op 2 februari 2024 naar zowel de Tweede als de Eerste Kamer gestuurd. In het geval van een AMvB is de regering ook verplicht om advies in te winnen bij de Raad van State, maar ik kon daar nog niets over terugvinden. Een AMvB hoeft echter niet door zowel de Tweede als de Eerste Kamer behandeld te worden. Hierdoor kan een AMvB sneller worden opgesteld en aangepast. Niettemin worden de Kamers soms wel betrokken bij een AMvB; zij worden dan voorafgaand aan of na de vaststelling ervan geïnformeerd over de inhoud en krijgen de kans om hierop te reageren. Dat is hier blijkbaar gebeurd.
In de Tweede Kamer heeft de SP met een spoed e-mail verzocht om geen onomkeerbare stappen te zetten ten aanzien van het besluit aangezien het uiteindelijke besluit zou afwijken van het onderwerp dat ter consultatie is aangeboden nu alle studenten uitgezonderd worden van de werking van de Wet vaste huurcontracten. D66 en SGP hebben het voorstel ondersteund. PVV, VVD, NSC en BBB hebben het voorstel niet gesteund. De overige fracties hebben niet gestemd.
In de Eerste Kamer hebben verschillende fracties vragen gesteld over het besluit:
- Wat is de stand van zaken met betrekking tot de uitvoering van de motie-Rietkerk over hospitaverhuur en waarom heeft deze geen plaats gekregen in het voornoemde ontwerpbesluit?
De Minister heeft hierop geantwoord dat de bestaande mogelijkheid voor hospitaverhuur in het Burgerlijk Wetboek in stand blijft. Dat verandert niet met de inwerkingtreding van de Wet vaste huurcontracten en we gaan in feite terug naar de situatie zoals die voor de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt was. Er wordt nog wel onderzoek gedaan naar andere mogelijke manieren om hospitaverhuur te stimuleren.
- Mede op verzoek van de CDA-fractieleden zijn alle studenten onder de uitzonderingsbepaling komen te vallen, echter met een maximum van twee jaar. Waarom is gekozen voor een termijn van twee jaar en waarom is het niet gekoppeld aan de inschrijving bij de Dienst Uitvoering Onderwijs?
De Minister geeft aan dat tijdelijke huurovereenkomsten die worden aangegaan met in de uitzonderingscategorieën genoemde groepen voor maximaal twee jaar kunnen worden gesloten. De mogelijkheid om onzelfstandige woonruimte maximaal vijf jaar te kunnen verhuren wordt volledig geschrapt. Campuscontracten blijven daarnaast ook bestaan.
Het is de bedoeling dat het besluit samen met de Wet vaste huurcontracten per 1 juli 2024 in werking treedt. Overigens blijven de vormen van tijdelijke huur die we al kenden nog wel in stand. Denk daarbij onder andere aan verhuur op grond van de Leegstandswet, de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duurt, de genoemde hospitaverhuur, et cetera. Dat zijn echter uitzonderingsgevallen dus onbepaalde tijd wordt echt weer de norm.
Verlenging Wet maximering huurprijsverhogingen
Met de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen zijn vanaf 2021 huurprijsverhogingen voor woonruimte in de vrije sector aan banden gelegd. De huurprijs van vrije sector woningen kon daardoor lange tijd jaarlijks maximaal worden verhoogd met het inflatiepercentage + 1%. Inmiddels geldt als maximale huurprijsverhoging de cao-loonontwikkeling +1%. Deze wet geldt tot 1 mei 2024 en inmiddels is het wetsvoorstel waarmee men de wet wil verlengen tot 1 mei 2027 aangeboden aan de Tweede Kamer. Het blijft echter niet bij een verlenging van de maximering van de huurprijsverhoging. De wet bevat ook een nieuw aspect en dat nieuwe aspect vergt oplettendheid van verhuurders en beheerders van woonruimte.
Verhuurders die vergeten de jaarlijkse indexering van de huurprijs door te voeren, kunnen dat nu alsnog met terugwerkende kracht doen over een periode van maximaal vijf jaar. Dat betekent dat de verhuurders over die periode ook aanspraak kunnen maken op achterstallige huur doordat de indexering niet is doorgevoerd. Huurders worden dan in één keer geconfronteerd met een hogere huur en een claim van de verhuurder.
In het wetsvoorstel wordt nu voorgesteld de terugwerkende kracht te beperken tot één jaar. Op grond van het wetsvoorstel moet de verhuurder zijn huurder jaarlijks informeren over de toepasselijkheid van een huurverhogingsbeding. Dat wil zeggen dat de verhuurder zijn huurder jaarlijks schriftelijk moet wijzen op het bestaan van het huurverhogingsbeding en het gevolg daarvan voor de huurprijs. Doet de verhuurder dat niet, dan verjaart zijn vordering tot betaling van de huurprijsverhoging één jaar na het opeisbaar worden daarvan. De verhuurder die de huurprijsverhoging direct opeist, dus op de overeengekomen jaarlijkse huurverhogingsdatum de overeengekomen hogere huurprijs direct in rekening brengt bij zijn huurder, wordt niet geraakt door de voorgestelde wijziging. Dit vergt dus oplettendheid van verhuurders en beheerders.
Op 14 maart 2024 wordt het verslag ingebracht met alle opmerkingen en vragen van de fracties uit de Tweede Kamer.
Besluit servicekosten
Het is de bedoeling dat het Besluit servicekosten wordt gewijzigd. De regels van servicekosten worden aangescherpt en gemoderniseerd. Er komt een limitatieve lijst van zaken die als servicekosten worden aangemerkt. Ook wordt het onderscheid tussen ‘nutsvoorzieningen met een eigen meter’ en ‘(overige) servicekosten’, uit het Burgerlijk Wetboek gehaald. Daarnaast wordt het Burgerlijk Wetboek gewijzigd om het mogelijk te maken maximale bedragen aan de verschillende servicekosten te koppelen.
Het gewijzigde besluit stond tot 11 december 2023 open voor internetconsultatie. De huidige stand van zaken kon ik niet achterhalen dus ik verwacht dat het besluit ter beoordeling bij de Raad van State ligt. Wel las ik dat de minister verwacht dat de nieuwe regels voor de servicekosten per 1 januari 2025 in werking treden.
Wijziging WWSO
Het ontwerpbesluit waarmee het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO) wordt gemoderniseerd is 6 februari 2024 aan de Tweede Kamer aangeboden.
Het puntenstelsel voor onzelfstandige woonruimte is sinds 1979 niet meer ingrijpend gewijzigd en was dus ook aan modernisering toe. Daarom heeft de minister vorig jaar een voorstel ingediend om het zogenaamde WWSO te wijzigen:
- Punten voor de energieprestatie
- Punten voor de locatie op basis van de WOZ-waarde
- Betere waardering buitenruimten
- Punten voor extra kwaliteit
- Verhoging maximale huurprijzen met 20%.
In het huidige systeem wordt het merendeel van de punten nog bepaalt door het oppervlakte van de kamer, maar andere aspecten worden nu dus ook van belang. Deze wijzigingen hebben als doel het stimuleren van de realisatie van onzelfstandige woonruimte. Daarom worden de maximale huurprijzen ook verhoogd met 20%, al is het nog maar de vraag of dat voldoende is.
Het ontwerpbesluit is aan de Tweede Kamer aangeboden zodat de Tweede Kamer de mogelijkheid krijgt om zich uit te spreken over het ontwerpbesluit voordat het aan de Raad van State wordt voorgelegd voor advies.
Slot
Er hangt nog veel in de lucht voor verhuurders van woonruimte. Volg mij op LinkedIn om op de hoogte te blijven van alle ontwikkelingen.
