Niet alleen de industrie, maar ook de vastgoedsector kan hieraan een wezenlijke bijdrage leveren. Een groot deel van het energieverbruik is namelijk afkomstig van woongebouwen en gebouwen voor de dienstensector. Om het energiegebruik van deze gebouwen terug te dringen, zal het energielabel naar verwachting een steeds belangrijke rol gaan spelen. Zo moeten kantoorgebouwen voor 1 januari 2023 minimaal het energielabel C hebben. Daarnaast dienen alle gebouwen in 2030 minimaal het energielabel A te hebben. In een andere blog zullen we nader ingaan op de energielabel C verplichting voor kantoren. In deze blog gaan we meer in het algemeen in op het energielabel. Want wat zijn energielabels eigenlijk en wat zijn daarbij de belangrijke rechten en verplichtingen voor de eigenaren van vastgoed?
Wat is een energielabel?
Een energielabel is een officiële schriftelijke verklaring over de energieprestatie van een gebouw. Het energielabel geeft dus aan hoe energiezuinig een gebouw is. Bij de berekening van de energieprestatie wordt er gekeken naar de isolatie van het gebouw en naar de installaties die nodig zijn voor verwarming, koeling, warm water en ventilatie. Het energielabel heeft een geldigheidsduur van 10 jaar.
Om snel inzicht te kunnen geven in de energieprestatie van een gebouw, bevat het energielabel een energieprestatie-indicator bestaande uit een letter of een lettercombinatie. Deze indicator varieert van energielabel A+++++ voor zeer energiezuinige gebouwen tot energielabel G voor zeer energieverspillende gebouwen. Het energielabel geeft daarnaast aan welke maatregelen genomen kunnen worden om de energieprestatie van het gebouw te verbeteren. Denk hierbij aan isolatiemaatregelen, het aanbrengen van zonnepanelen op het dak of het overschakelen naar stadswarmte.
Sinds 1 januari 2021 geldt dat het energielabel alleen nog kan worden opgesteld door een gecertificeerd energieadviseur. Daarmee zou de energieprestatie-indicator op een energielabel nog accurater en betrouwbaarder moeten worden.
Belangrijkste wet- en regelgeving
Energielabels vinden hun oorsprong in een Europese Richtlijn uit 2002. Deze richtlijn heeft onder meer als doel om toekomstige eigenaren en gebruikers van gebouwen duidelijkheid te verschaffen over de energieprestatie van gebouwen. De Nederlandse overheid heeft deze richtlijn geïmplementeerd in de eigen wet- en regelgeving door op grond van artikel 120 van de Woningwet het Besluit Energieprestatie Gebouwen (BEG) en de Regeling Energieprestatie Gebouwen vast te stellen. De verplichting voor kantoren om voor 1 januari 2023 minimaal het energielabel C te hebben, is daarnaast vastgelegd in artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012.
Wanneer is een energielabel verplicht?
Op grond van de BEG is de terbeschikkingstelling van een energielabel in de volgende gevallen verplicht:
- Bij de verhuur van een gebouw: de eigenaar die het gebouw verhuurt dient dan aan de huurder een geldig energielabel te verstrekken. Dit kan de verhuurder doen door in de bijlage bij de huurovereenkomst een geldig energielabel te voegen.
- Bij de verkoop van een gebouw: de eigenaar die het gebouw verkoopt dient dan aan de koper een geldig energielabel ter beschikking te stellen. Dit kan de verkoper doen door een geldig energielabel in de bijlage bij de koopovereenkomst te voegen.
- Bij nieuwbouw: de eigenaar en tevens verantwoordelijke partij voor de bouw dient er dan voor te zorgen dat bij de oplevering een geldig energielabel aanwezig is.
Adverteren
Indien de verkoper of verhuurder gebruik maakt van advertenties in commerciële media, dan dient hij op grond van de BEG in de advertentie te vermelden welk energielabel voor het gebouw geldt. Zo hebben potentiële huurders en kopers al (ruim) voor het sluiten van de overeenkomst inzicht in de energieprestatie van het gebouw dat zij wensen te huren of kopen.
Uitzonderingen
De zojuist genoemde verplichtingen gelden niet voor alle gebouwen. Belangrijke uitzonderingen zijn:
- Rijksmonumenten en aangewezen monumenten in een provinciale of gemeentelijke verordening;
- Gebouwen waarvoor geen energie gebruikt wordt om het binnenklimaat te regelen;
- Bedrijfsverzamelgebouwen (distributiecentra);
- Tijdelijke gebouwen: dit zijn gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt;
- Kleine gebouwen: dit zijn alleenstaande gebouwen met een gebruiksoppervlakte van minder dan 50 vierkante meter.
- Gebouwen die bij minnelijke overeenkomst onteigend zijn en zullen worden gesloopt.
Kantoren en woningen
Voor de duidelijk wordt opgemerkt dat de hiervoor genoemde verplichtingen wél gelden voor kantoorgebouwen en woningen. Dit geldt ook voor een ‘combinatiegebouw’ waarin zich bedrijfsruimten en kantoorruimten bevinden, zoals bij bedrijfsverzamelgebouwen. In dat geval dient er voor de kantoorruimten een energielabel te worden opgesteld en voor de rest van het gebouw niet. Voor kantoorruimten geldt verder dat deze vanaf 1 januari 2023 minimaal het energielabel C moeten hebben. Dit moet op grond van het nieuwe artikel 5.11 van het Bouwbesluit 2012. In een andere blog van ons gaan wij nader op deze verplichting in.
Handhaving
De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) van het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat is belast met de handhaving van de hiervoor genoemde regelgeving. De ILT kan in dit verband een boete opleggen indien niet aan de hierboven genoemde verplichtingen is voldaan. Tegen dergelijke boetes kan bezwaar- en/of beroep ingesteld worden.
In de praktijk merken wij dat het energielabel een ondergeschoven kindje is en niet altijd door de verkoper of verhuurder wordt verstrekt en dat de koper of huurder hier niet altijd naar vraagt. Het wordt echter steeds belangrijker om hier scherp op te zijn. Door een geldig energielabel te verstrekken, wordt immers een boete van het ILT voorkomen. Nog belangrijker is dat een energielabel goed inzicht geeft in de energieprestatie van het gebouw en op welke manier de energieprestatie verbeterd kan worden. Zo kunnen er op termijn veel energiekosten bespaard worden en kan er bovendien een bijdrage geleverd worden aan de maatregelen om klimaatverandering tegen te gaan.
Vragen
Mocht je vragen hebben over de verplichtingen met betrekking tot energielabels of mocht je te maken hebben met een handhavingsbesluit van de ILT? Neem dan gerust contact op met onze specialisten van het Vastgoedrecht team. Zij helpen jou of jouw onderneming graag verder.
