Kan bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd rechtsgeldig worden overeengekomen dat de huur gedurende een minimale periode niet kan worden opgezegd? De rechtspraak gaat ten onrechte voorbij aan de parlementaire geschiedenis.
Uitspraak: Rechtbank Midden-Nederland 25-02-2026 (ECLI:NL:RBMNE:2026:857)
Dit artikel is geschreven in samenwerking met Thijs van Zijl van Van Zijl advocatuur
Veel verhuurders maken gebruik van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarin een minimumtermijn (bijvoorbeeld voor een jaar) is overeengekomen. Tijdens deze minimumtermijn kunnen beide partijen dan niet de huurovereenkomst opzeggen, althans dat is de bedoeling.
Recent hebben kantonrechters in Amsterdam en Midden-Nederland geoordeeld dat een dergelijke minimale duur in strijd is met de wettelijke opzeggingsbevoegdheid van de huurder uit artikel 7:271 BW en daarom nietig is (Rb. Amsterdam 18 maart 2025 en Rb. Midden-Nederland 25 februari 2026). Ook andere juristen menen dat een minimale duur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd niet verenigbaar is met de opzegbevoegdheid van de huurder (zie onder meer J.J. Dammingh, Huurrecht in Praktijk 2021/116).
Hoewel deze opvatting in de rechtspraak inmiddels breed lijkt te worden, wordt in de rechtspraak en literatuur ten onrechte voorbijgegaan aan een cruciaal en expliciet onderdeel van de wetsgeschiedenis, waarin juist wordt bevestigd dat het overeenkomen van een minimale duur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk blijft, óók na de reparatiewet waarmee de invoering van een wetsbepaling voor het overeenkomen van een minimale duur – paradoxaal genoeg – werd voorkomen.
In de huidige rechtspraak wordt deze expliciete overweging in de wetsgeschiedenis over het hoofd gezien. Dat zet de ingezette lijn naar onze mening op losse schroeven.
Een (lees)waarschuwing vooraf: de verwijzingen naar wetsgeschiedenis zullen door de meeste vastgoedprofessionals vermoedelijk niet als het meest smeuïge leesvoer worden ervaren. Daarom wordt begonnen met de betekenis voor de dagelijkse praktijk.
Wat betekent dit voor de dagelijkse praktijk?
Voor de dagelijkse praktijk betekent dit dat verhuurders, makelaars en andere adviseurs rekening moeten houden met de huidige lijn in de rechtspraak, namelijk dat het risico bestaat dat een overeengekomen minimale duur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd buiten toepassing wordt gelaten en dat de huurder – ook tijdens de minimale duur – kan opzeggen met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn. Deze adviseurs doen er verstandig aan verhuurders uitdrukkelijk op de risico’s van deze rechtspraak te wijzen wanneer in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd een minimale duur wordt opgenomen.
Dat betekent echter niet dat de kous daarmee af is. Hierna wordt een juridische onderbouwing uitgewerkt om de huidige rechtspraak ter discussie te stellen en deze rechtsvraag opnieuw aan de rechter voor te leggen, zo nodig in hoger beroep.
De huidige rechtspraak
In het vonnis van de rechtbank Amsterdam was sprake van een campuscontract voor onbepaalde tijd met een minimale duur van twaalf maanden. De kantonrechter oordeelde dat zowel de overeengekomen minimale duur als de contractuele opzegtermijn van twee maanden in strijd waren met de dwingendrechtelijke opzegtermijn van de huurder op basis van artikel 7:271 BW en daarom nietig waren (Rb. Amsterdam 18 maart 2025, zie r.o. 4.4).
De rechtbank Midden-Nederland komt tot een gelijk oordeel (Rb. Midden-Nederland 25 februari 2026, zie r.o. 3.3). Opvallend is dat dit oordeel mede is gebaseerd op het artikel van Dammingh. Volgens de rechtbank volgt uit de wetgevingsgeschiedenis dat de wetgever juist heeft afgezien van het creëren van een wettelijke basis voor een minimale duur:
3.4 (…) Zoals mr. [A] , docent burgerlijk (proces)recht, schrijft in zijn artikel ([A] , ‘De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimumperiode – reactie’, Tijdschrift Huurrecht in Praktijk nummer 8, december 2021 / SDU, nr. 116) zou op 1 januari 2022 een nieuwe wet in werking treden (Wet van 7 juli 2021, Stb. 2021, 425) die het overeenkomen van een minimumduur bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd mogelijk zou maken. Dit wetsvoorstel is echter gewijzigd met een reparatiewetsvoorstel (Voorstel van wet II 2021-2022, 35 951, nr. 2), dat de mogelijkheid om een minimumduur op te nemen waarbinnen de huurder niet kan opzeggen, ongedaan maakt. Naar huidig recht is een overeengekomen minimumduur dus in strijd met dwingend recht en daarom nietig.
(Rb. Midden-Nederland 25 februari 2026, r.o. 3.4)
Deze overweging (inclusief de verwijzing naar het artikel van Dammingh) valt moeilijk te rijmen met de Memorie van Toelichting bij de reparatiewet. Daarin heeft de wetgever juist expliciet bevestigd dat het partijen vrijstaat een minimumduur overeen te komen wanneer een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gesloten.
De vergeten overwegingen uit de memorie van toelichting bij de reparatiewet
Er wordt naar onze mening een verkeerde gevolgtrekking verbonden aan de reparatiewet. Om dit goed te kunnen plaatsen, is het van belang eerst stil te staan bij de aanleiding voor de reparatiewet.
De reparatiewet zag op een aangenomen amendement van het Kamerlid Koerhuis bij een wetsvoorstel tot wijziging van onder meer de Woningwet. Door het amendement werden de mogelijkheden tot tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte verruimd met een eenmalige mogelijkheid tot tijdelijke verlenging, verlenging van de maximale tijdelijke duur tot (in totaal) drie jaar en een minimale duur van tijdelijke huurcontracten. Tegen die achtergrond was in het amendement tevens opgenomen dat bij huurcontracten voor onbepaalde tijd ook een termijn kan worden overeengekomen waarbinnen de huur niet kan worden opgezegd. Het amendement was dus niet primair gericht op de invoering van een minimale huurtermijn bij huurcontracten voor onbepaalde tijd. Die laatste bepaling betrof vooral een verduidelijking naast de voorgestelde regeling voor tijdelijke huurcontracten en codificatie van de huidige praktijk; niet de invoering van een nieuwe rechtsregel.
Nadat de wet, inclusief het amendement, door de Tweede Kamer was aangenomen, vond de Eerste Kamer de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur niet wenselijk. De Tweede Kamer wilde echter voorkomen dat de andere onderdelen van het wetsvoorstel, die wel op steun in de Eerste Kamer konden rekenen, werden ingetrokken. Daarom werd ervoor gekozen de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur met een aparte reparatiewet ongedaan te maken. Op die manier konden de overige onderdelen van de wet op tijd worden ingevoerd.
Tijdens de consultatie van dit reparatiewetsvoorstel is door verschillende belangenorganisaties (waaronder IVBN en VGM NL) expliciet aandacht gevraagd voor de gevolgen van de reparatiewet voor de rechtsgeldigheid van minimumtermijnen bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
De reactie van de wetgever laat op dit punt weinig ruimte voor twijfel. In de Memorie van Toelichting wordt allereerst opgemerkt dat het doel van het wetsvoorstel is dat de wet niets verandert aan de bestaande rechtssituatie voor zowel huurovereenkomsten voor bepaalde als voor onbepaalde tijd. Vervolgens wordt uitdrukkelijk overwogen:
De bepaling met betrekking tot minimumduur bij contracten voor onbepaalde tijd die met dit wetsvoorstel ongedaan wordt gemaakt verduidelijkte dat bij contracten voor onbepaalde tijd een minimumduur kan worden opgenomen. Dit sluit aan bij de huidige praktijk.
(Kamerstukken II 2021/22, 35 951, nr. 3, p. 3)
De wetgever vervolgt:
Met deze bepaling uit het amendement wordt uitdrukkelijk bevestigd dat dit, zoals eerder is aangegeven (Aanhangsel Handelingen II 2016/17, nr. 653), mogelijk is, ook na de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015.
(Kamerstukken II 2021/22, 35 951, nr. 3, p. 3)
En ten slotte:
Wanneer een contract voor onbepaalde tijd is gesloten staat het partijen vrij een minimumduur te bepalen.
(Kamerstukken II 2021/22, 35 951, nr. 3, p. 3)
De verwijzing naar de Wet doorstroming huurmarkt 2015 is interessant. Na die wetswijziging (waarbij tijdelijke huurcontracten werden ingevoerd) was discussie ontstaan over de vraag of de bestaande praktijk van huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd met een minimale duur nog mogelijk was. Die vraag is destijds bevestigend beantwoord door de minister:
Nee, ik heb met de introductie van de tijdelijke huurcontracten voor bepaalde tijd niet beoogd afbreuk te doen aan de gangbare praktijk onder commerciële verhuurders van het hanteren van een minimumcontractsduur.
(Aanhangsel Handelingen II 2016/17, nr. 653, antwoord 3)
Verder verklaarde de minister:
De mogelijkheid van het afsluiten van tijdelijke huurovereenkomsten (…) is bedoeld als een aanvulling op de bestaande mogelijkheden van verhuur.
(Aanhangsel Handelingen II 2016/17, nr. 653, antwoord 3)
De minister zag bovendien geen noodzaak om de wet op dit punt te verduidelijken.
Dammingh (en anderen met hem) kent hieraan weinig betekenis toe omdat sprake is van beantwoording van Kamervragen en niet van formele wetsgeschiedenis. Dat argument is op zichzelf valide: antwoorden van een minister kunnen niet zonder meer worden gelijkgesteld met een memorie van toelichting of een andere formele wetsgeschiedenis (anders gezegd: de minister is geen wetgever).
Maar juist daarom is de latere wetsgeschiedenis van groot belang. In de Memorie van Toelichting bij de reparatiewet wordt namelijk uitdrukkelijk terugverwezen naar deze eerdere beantwoording van Kamervragen en wordt bevestigd dat een minimale duur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk is. Daarmee is niet langer alleen sprake van een antwoord van de minister op Kamervragen, maar van een bevestiging daarvan in de parlementaire geschiedenis zelf.
Artikel 7:271 BW staat niet noodzakelijk aan een minimale duur in de weg
Tegenstanders van de minimale duur voeren aan dat daarmee feitelijk een langere opzegtermijn voor de huurder wordt overeengekomen dan artikel 7:271 BW toestaat. Dat standpunt is naar onze mening niet juist. Een minimale duur verlengt de wettelijke opzegtermijn niet, maar bepaalt slechts vanaf welk moment de huurder van zijn opzeggingsbevoegdheid gebruik kan maken. Bovendien kan ook de verhuurder binnen die minimale huurtermijn niet opzeggen en wordt de huurder daarmee (ook) beschermd.
Conclusie
De huidige lijn in de lagere rechtspraak is dat een minimale duur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd in strijd is met artikel 7:271 BW en daarom nietig is.
Naar onze mening is die conclusie te voorbarig. De rechtspraak lijkt onvoldoende gewicht toe te kennen aan de parlementaire geschiedenis bij de intrekking van de verruiming van de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur. Juist daarin heeft de wetgever expliciet bevestigd dat het overeenkomen van een minimale duur bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd mogelijk blijft en dat de eerdere wettelijke verankering slechts een verduidelijking vormde van de bestaande rechtspraktijk.
Dat roept serieuze vragen op over de juistheid van de huidige rechtspraak — vragen die naar onze mening een heroverweging verdienen (eventueel in hoger beroep).
