Rechtbank Amsterdam heeft recent in verschillende uitspraken geoordeeld dat in de praktijk vaak gebruikte bepalingen in huurovereenkomsten voor woonruimte in strijd zijn met de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en consumentenovereenkomsten (Richtlijn 93/13/EEG). Deze bepalingen komen (ook) voor in (de algemene voorwaarden van) de ROZ-modellen woonruimte.
Om welke bepalingen gaat het?
Bepalingen waarbij de huurprijs bovenop de verhoging met een inflatiecorrectie, wordt verhoogd met een bepaald (maximaal percentage). Bijvoorbeeld (eigen onderstreping):
“De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”
Bepalingen die afwijken van de wettelijke bepalingen die zien op buitengerechtelijke kosten, bijvoorbeeld:
“in alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
Wat zijn de gevolgen?
Een rechter dient huurovereenkomsten ambtshalve (dus ook als een huurder zich daarop niet beroept) te toetsen aan Europees consumentenrecht. In de uitspraken van de rechtbank Amsterdam worden – tot nu toe – de navolgende gevolgen verbonden aan strijdigheid van een bepaling met Europees consumentenrecht:
- De betreffende bepaling wordt vernietigd, waardoor de bepaling in zijn geheel buiten toepassing moeten worden gelaten. Bij het huurverhogingsbeding houdt dat in dat de huur ook niet meer kan worden verhoogd met de inflatiecorrectie, huurverhoging is dan dus in zijn geheel niet meer mogelijk.
- Er kan geen aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht die van toepassing zou zijn geweest als de bedingen niet in de overeenkomst stonden.
Naar verwachting kan een huurder ook aanspraak maken op terugbetaling van in het verleden doorgevoerde huurverhogingen, omdat vernietiging terugwerkende kracht heeft. Een vordering tot terugbetaling kan verjaren, onduidelijk is echter vanaf welk moment deze verjaring aanvangt. Daarbij kan een huurder de overige onverschuldigde betaalde huurverhogingen weer verrekenen. Kortom, dit brengt erg grote financiële risico’s met zich mee. Onduidelijk is daarbij welke huurprijs heeft te gelden (van een aantal jaar terug of de aanvangshuurprijs).
Kan de lijn die Rechtbank Amsterdam heeft ingezet nog veranderen?
Jazeker, in twee uitspraken heeft de rechtbank prejudiciële vragen gesteld over dit onderwerp aan de Hoge Raad. De vragen gaan over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een huurverhogingsbeding. Ook is het goed mogelijk dat er nog hoger beroep zal worden ingesteld tegen (een van de) uitspraken waarbij het Gerechtshof Amsterdam tot een ander oordeel zal komen.
Hoe nu verder?
Het is nog afwachten hoe een en ander zich gaat ontwikkelen in de jurisprudentie.
Verhuurders die niet willen afwachten en geen risico willen nemen doen er verstandig aan om de huurder een aanbod te doen tot schrapping of vervanging van bovengenoemde bepalingen. Onlangs heeft de rechtbank Amsterdam overwogen dat een huurder een aanbod tot schrapping of vervanging van een beding dat (mogelijk) oneerlijk is als goed huurder behoort te aanvaarden.
Ons team van huurrechtadvocaten adviseert en helpt uiteraard graag met het opstellen van een dergelijk voorstel aan huurder(s). Voor vragen over bovenstaande materie zijn wij bereikbaar.
