De verhuurder heeft echter geen volledige zekerheid dat een beroep op huurbescherming door de huurder nooit zal slagen. Toch is dit in de praktijk de meest passende en meest gebruikte huurovereenkomst voor de huisvesting van arbeidsmigranten, zolang de huurovereenkomst op de juiste wijze wordt opgesteld en gebruikt. Overigens blijft de huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur ook toegestaan als de Wet vaste huurcontracten door de Eerste Kamer wordt aangenomen. Verder moeten verhuurders bij de huisvesting van arbeidsmigranten scherp zijn op zaken als het bestemmingsplan en de benodigde vergunningen.
De per 1 juli 2023 in werking getreden Wet goed verhuurderschap heeft ook de nodige gevolgen voor verhuurders van woon- en verblijfsruimte waar arbeidsmigranten worden gehuisvest. In deze bijdrage staan we bij de gevolgen van de Wet goed verhuurderschap voor de huisvesting van arbeidsmigranten.
Doel Wet goed verhuurderschap
Het doel van de Wet goed verhuurderschap is het voorkomen en bestrijden van ongewenste verhuurderspraktijken. Denk daarbij aan intimidatie, discriminatie en bedreiging, maar ook aan slecht onderhoud van panden waardoor de veiligheid en gezondheid van huurders in het geding is of de leefbaarheid in de woonomgeving wordt aangetast.
Rapport Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten: Geen tweederangsburgers
De onderdelen van de Wet goed verhuurderschap die betrekking hebben op de huisvesting van arbeidsmigranten vloeien voort uit aanbevelingen van het Aanjaagteam Bescherming Arbeidsmigranten. Dat Aanjaagteam bood in november 2020 onder leiding van Emile Roemer het rapport ‘’Geen tweederangsburgers’’ aan het kabinet aan. In het rapport deed het Aanjaagteam op verzoek van het kabinet voorstellen om de positie van arbeidsmigranten op de korte en (middel)lange termijn te verbeteren. Het gaat daarbij met name om arbeidsmigranten die laag of ongeschoold werk verrichten. Deze arbeidsmigranten zijn in de meeste gevallen niet zelfredzaam doordat zij de Nederlandse taal niet spreken en zich in een voor hen onbekende cultuur bevinden. De arbeidsmigranten hebben geen eigen netwerk in Nederland en zijn afhankelijk van hun werkgever. Hoewel een grote groep werkgevers goed met de arbeidsmigranten omgaat door eerlijk en veilig werk te bieden en goede huisvesting te regelen, zijn er ook werkgevers die misbruik maken van de kwetsbare positie van arbeidsmigranten.
Eén van de onderwerpen van het rapport van het Aanjaagteam was de huisvesting van arbeidsmigranten. Het Aanjaagteam constateerde dat veel goed geregeld was, maar dat dit niet altijd het geval was. In schrijnende gevallen was sprake van ondermaatse, verloederde huisvesting, zonder faciliteiten met slaapplekken die met meerdere arbeidsmigranten moesten worden gedeeld. Dergelijke ondermaatse huisvesting is niet alleen nadelig voor de arbeidsmigrant zelf, maar heeft ook effect op de omgeving van het pand. Overbewoning en achterstallig onderhoud veroorzaken al snel overlast. Doordat de huurovereenkomst en de uitzendovereenkomst vaak in dezelfde overeenkomst zijn opgenomen, of zodanig zijn gekoppeld dat het eindigen van de uitzendovereenkomst ook automatisch het einde van de huurovereenkomst betekent, durven arbeidsmigranten bovendien vaak niets te zeggen over de kwaliteit van de woning, uit angst om hun baan te verliezen en op straat komen te staan.
Het Aanjaagteam heeft verschillende aanbevelingen gedaan over de huisvesting van arbeidsmigranten, waarvan een deel is verwerkt in de Wet goed verhuurderschap.
Gevolgen Wet goed verhuurderschap voor de huurovereenkomst
De Wet goed verhuurderschap introduceert algemene regels die gelden voor alle verhuurders en dus ook voor verhuurders die woon- en verblijfsruimte aan arbeidsmigranten verhuren. Ook particuliere verhuurders dienen de algemene regels na te leven. Deze regels hebben betrekking op alle fases in het huurproces, van de werving van de huurder tot het einde van de huurovereenkomst. Uitsluitend de regels die direct betrekking hebben op de inhoud van de huurovereenkomst met de arbeidsmigrant worden hierna besproken.
Waarborgsom
De wet kende voor de inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap nog geen bepalingen over de waarborgsom. Daarom is nu in de wet opgenomen dat de waarborgsom maximaal tweemaal de huurprijs mag bedragen en is er een regeling over de terugbetaling van de waarborgsom. In de praktijk wordt vrijwel nooit met een waarborgsom gewerkt bij de huisvesting van arbeidsmigranten. Vaak kunnen de arbeidsmigranten geen waarborgsom betalen en bovendien is het bij een hoge mutatiegraad praktisch en administratief onwerkbaar om een waarborgsom in rekening te brengen en vervolgens weer te restitueren of te verrekenen bij het einde van de huurovereenkomst.
Schriftelijkheidsvereiste
Een huurovereenkomst wordt vormvrij aangegaan en kan dus ook mondeling tot stand komen. Dat leidt voor huurders voor onzekerheid omdat de afspraken dan niet op papier staan. De Wet goed verhuurderschap stelt daarom verplicht dat huurovereenkomsten schriftelijk worden aangegaan.
Voor de verhuur aan arbeidsmigranten wordt daarnaast als vereiste gesteld dat de huurovereenkomst naast schriftelijk ook afzonderlijk van de arbeidsovereenkomst wordt vastgelegd. Het doel van deze scheiding van ‘baan en bed’ is dat de arbeidsmigrant minder afhankelijk is van de werkgever doordat de huurovereenkomst niet langer automatisch eindigt wanneer de arbeidsovereenkomst eindigt. De Wet goed verhuurderschap stelt geen andere eis dan dat de huurovereenkomst afzonderlijk (en schriftelijk) wordt vastgelegd. Een koppeling tussen beide overeenkomsten is dus niet verboden, zolang deze er maar niet toe leidt dat de huurovereenkomst automatisch eindigt bij het einde van de arbeidsovereenkomst. De toegevoegde waarde van de koppeling ligt dan enkel besloten in het extra benadrukken van de kortdurende aard van de huurovereenkomst.
Bij een huurovereenkomst van naar zijn aard korte duur heeft de arbeidsmigrant geen huurbescherming. Anders dan bij de reguliere verhuur van woonruimte, geldt niet dat de huurovereenkomst alleen kan worden opgezegd op grond van één van de wettelijke opzeggingsgronden. De verhuurder kán de huurovereenkomst met de arbeidsmigrant dus alsnog opzeggen bij het eindigen van de arbeidsovereenkomst, ook al eindigt de huurovereenkomst niet automatisch. In dat verband verdient opmerking dat zowel in de ABU-cao als in de NBBU-cao regels staan over de huisvesting van arbeidsmigranten. Zo geldt op grond van beide cao’s een overgangstermijn van 4 weken tussen het eindigen van de uitzendovereenkomst en het verlaten van de huisvesting die de arbeidsmigrant huurt van de uitzendonderneming.
De verhuurder is verder verplicht om de huurder schriftelijk informatie te verstrekken over diverse aan de huurovereenkomst gerelateerde onderwerpen. Het gaat onder andere om rechten en plichten die de huurder heeft en die niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen, informatie over de hoogte en wijze van het restitueren van de waarborgsom, contactgegevens van een contactpunt voor zaken die het gehuurde betreffen, contactgegevens van het gemeentelijk meldpunt (waarover later meer) en informatie over de servicekosten.
Deze informatie dient bij de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten te worden verstrekt in een taal waaraan de arbeidsmigrant de voorkeur geeft, tenzij er een andere taal kan worden gebruikt die hij begrijpt en waarin hij helder kan communiceren.
Bestuursrechtelijke gevolgen Wet goed verhuurderschap voor de huisvesting van arbeidsmigranten
Op dit moment heeft een gemeente al diverse instrumenten om te kunnen ingrijpen op slecht verhuurderschap. Denk hierbij aan handhaving op bouwregelgeving uit het Bouwbesluit 2012, de planologische regels uit het bestemmingsplan en de regels in de gemeentelijke huisvestingsverordening als het gaat om illegale kamerverhuur of opkoopbescherming.
Gemeenteraden hebben door de Wet goed verhuurderschap nu ook de bevoegdheid om via een verordening een verhuurvergunning verplicht te stellen. Met de nadruk op ‘bevoegdheid’, een gemeenteraad kan dus ook besluiten de verhuurvergunningplicht niet in te voeren. Het ligt voor de hand dat gemeenten waar veel problematiek voorkomt rondom de huisvesting van arbeidsmigranten, deze vergunningplicht zullen invoeren. Door invoering van de verhuurvergunningplicht kan namelijk voorafgaand aan de verlening van de vergunning toetsing van de verhuurder plaatsvinden, kunnen aanvullende eisen gesteld worden aan verhuurders en de verblijfsruimte, wordt het mogelijk om een verhuurder van bewezen en voortdurend slecht gedrag te weren door weigering of intrekking van de vergunning en kunnen andere handhavingsinstrumenten worden ingezet. Ook geeft de verhuurvergunningplicht meer lokaal inzicht in de verhuur van arbeidsmigranten.
De voorschriften aan de verhuurvergunning
Om te voorkomen dat er op lokaal niveau te zeer uiteenlopende vergunningsvoorwaarden ontstaan, zijn er drie landelijk geüniformeerde voorschriften die aan een verhuurvergunning verbonden kunnen worden:
- de wijze waarop de verhuurder aantoont hoe hij invulling geeft aan de regels van goed verhuurderschap;
- een eigen afsluitbare kamer die niet wordt gedeeld met andere arbeidsmigranten (hiervoor geldt een overgangstermijn van drie jaar);
- de voorzieningen voor het bewaren en bereiden van voeding, wasruimte en doucheruimte die in het gebouw waarin de verblijfsruimte gelegen is aanwezig moeten zijn, rekening houdend met het maximaal aantal arbeidsmigranten die in dat gebouw kunnen verblijven.
Handhaving
Zoals eerder genoemd krijgt een gemeente de mogelijkheid om via de verhuurvergunning meer zicht te krijgen op de huisvesting van arbeidsmigranten. Het college van burgemeester en wethouders krijgt via de Wet goed verhuurderschap ook een pakket aan handhavingsbevoegdheden om malafide praktijken aan te kunnen pakken. Zo krijgt het college in de eerste plaats de klassieke handhavingsinstrumenten tot zijn beschikking, waaronder de waarschuwing, de last onder dwangsom, de last onder bestuursdwang en de bestuurlijke boete. De bestuurlijke boetes kunnen oplopen tot €22.500 voor een eerste overtreding en €90.000,- voor een herhaalde overtreding. Flinke bedragen dus.
Daarnaast kan het college de verhuurvergunning in bepaalde gevallen (gedeeltelijk) weigeren of intrekken. Ten aanzien van bestaande situaties kan het college van burgemeester en wethouders dan besluiten tot inbeheername van de betreffende woonruimte (waarover later meer). Ook is het mogelijk dat het college gegevens van verhuurders of verhuurbemiddelaars openbaar maakt indien ofwel een bestuurlijke boete aan hen is opgelegd voor het handelen in strijd met de algemene regels alsmede voor overtreding van het verbod om zonder verhuurvergunning een woon- of verblijfsruimte in gebruik te geven ofwel een besluit tot beheerovername is genomen.
Tot slot krijgt het college de mogelijkheid tot inbeheername. De inbeheername wordt omschreven als een uiterste redmiddel om de huurder te beschermen tegen ongewenst verhuurgedrag van een verhuurder die van bewezen slecht gedrag is en blijft. Ook dient de inbeheername te worden ingezet als de verhuurvergunning niet wordt verleend of wordt ingetrokken en de verblijfsruimte (al) in gebruik is gegeven aan een huurder. Onder beheer wordt verstaan 1) het verhuren van een woon- of verblijfsruimte, 2) het innen van de huur en andere vergoedingen voor de woon- of verblijfsruimte, 3) het verrichten van alle handelingen met betrekking tot die woon- of verblijfsruimte die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een verhuurder behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.
De inbeheername is een tijdelijke maatregel en kan worden beëindigd als aan drie voorwaarden wordt voldaan:
- als de verhuurder door middel van een verhuurplan naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij in de toekomst zal handelen in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap;
- indien van toepassing, de noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen zijn uitgevoerd;
- indien van toepassing, de resterende kosten voor de inbeheername en/of de aangebrachte noodzakelijke voorzieningen en uitgevoerde noodzakelijke aanpassingen zijn betaald door de verhuurder.
De maatregel tot inbeheername schuurt met het eigendomsrecht. De wetgever is echter van mening dat deze inmenging met het eigendomsrecht gerechtvaardigd is, omdat de inbeheername als sanctie uitsluitend als uiterste middel kan worden toegepast ter bescherming van de huurder.
Conclusie
De Wet goed verhuurderschap brengt voor verhuurders van woon- en verblijfsruimte aan arbeidsmigranten de nodige veranderingen en administratieve rompslomp mee. Overigens schijnt het Ministerie van Binnenlandse Zaken achter de schermen bezig te zijn met een speciaal doelgroepcontract voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Er gaan nu geruchten dat het doelgroepcontract op enig moment mogelijk dwingend wordt voorgeschreven voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Dat brengt natuurlijk weer andere nadelen voor verhuurders met zich mee, onder andere met betrekking tot de huur(prijs)bescherming. Of en in welke vorm dit doelgroepcontract er komt is uiteraard de vraag.
De Wet goed verhuurderschap brengt bestuursrechtelijk ook flink wat teweeg. De gemeente kan een verhuurvergunningplicht invoeren voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten, waarna de gemeente er een flink handhavingspakket bij krijgt om malafide verhuurders aan te pakken. De praktijk zal moeten uitwijzen hoeveel gemeentes er daadwerkelijk voor zullen kiezen de verhuurvergunningplicht in te voeren, gezien de (administratieve) lasten die het met zich meebrengt. Niet elke gemeente zal daar de ruimte en tijd voor hebben, zeker gezien op 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking treedt en veel gemeenten hun handen daar al vol aan hebben. Dit neemt natuurlijk niet weg dat de gemeenten na inwerkingtreding van de Wet goed verhuurderschap ook reeds kunnen handhaven op overtreding van de algemene regels uit de Wet goed verhuurderschap. Verhuurders wordt aangeraden om goed in de gaten te houden of en wanneer een gemeenteraad besluit tot het instellen van een verhuurvergunning.
